bet足球滚球,融创中国将在“三个高峰”之后走向何方?

作者:
魏睿
超重的人分为三个等级:“高血压,高血脂和高血糖”;“肥胖”也有“三个等级”:“高负债,高风险和高压”。房地产公司,融创(Sunac)有三个问题。
融创中国董事会主席孙宏斌在2020年8月对融创中国(01918.HK)上市十周年中期业绩的真相说:“现在土地市场风险最大。钱,人们没有钱,土地昂贵,房地产价格承受压力。”
孙宏斌表示,融创中国将在2020年重点抓三件事:调整融资结构,降低融资成本和债务比率,谨慎征地。
由于从先前的“肥胖增加”和“跑步”迅速过渡到减慢的主动“减肥”,这种看似熟悉和简单的操作有些困难。如果您不小心,身体将失去控制。
融创中国房地产飙车游戏
孙宏斌说,融创中国将引起人们的关注,他提到了孙宏斌,不得不提及顺驰和“赛车运动”游戏。
孙宏斌的第一场飙车比赛在顺驰举行。
在顺驰的房地产公司中,孙宏斌开发了一种“现金到现金”的房地产开发模型:争夺速度和价格。首先以低权益启动该项目,然后立即进行土地开发,将所得款项用于建设后来的支撑设施,然后将项目利润用作新权益来启动新项目。
这种模式缩短了房地产行业的发展周期,顺驰每年通过这种模式同时扩展到十几个城市,并获得了近1000万平方米的土地。
然而,孙宏斌并没有笑到最后。孙宏斌为他创造的“ Sunco模型”付出了代价。
2006年,顺驰在12年前成立的55%的控股权以12.8亿元人民币的“极低价格”易手。
随后,成立于2004年的融创中国(Sunac China)接替了顺驰(Sunco),成为孙宏斌的第二家创业公司。
在同一个创始人的领导下,融创中国的诞生具有对顺驰的熟悉品味,即“竞速”,并享有盛誉-作为房地产行业的“狂人”,融创中国是房地产和LabelHigh销售,买,买,买,当时的顺驰就是这样,而融创中国今天就是这样。
据媒体报道,孙洪彬在2014年至2019年的六年购买清单中列出的并购目标包括绿城中国,佳兆业,雨润,荣科之地,乐视,万达,泛海控股和新沪中等公司的股份或项目,全球世纪和时代全球。
此外,近期市场上有传闻称长江集团(01113.HK)拟以500亿元出售北京和上海两处物业,融创中国有意接管。长江集团后来明确表示,“利息不等于出售”。
当然,今天最畅销的融创中国模型。
公开资料显示,融创中国通过并购迅速扩大了土地储备的规模,并实现了超车。五年来,规模增长了7.57倍,在中国房地产行业的前十名中排名第四。从2015年到2019年的五年中,融创中国的营业利润从230亿元人民币增加到1693亿元人民币,其母公司的净收入从32.98亿元人民币增加到260.28亿元人民币。融创中国的“竞争”也凸显了其后果。
(数据来源:融创中国年度报告)
融创中国的后果:“三高”问题
现代管理之父彼得·F·德鲁克(Peter F. Drucker)曾说:“目前,除了少数例外,一家快速发展的公司对未来有很多问题。合理的增长目标应该是一个经济目标,而不仅仅是数量上的增长。目标。”
融创中国也是如此。
从2015年到2019年,融创中国实现了快速的销售增长,从2015年的731.2亿元人民币增长到2019年的5556.3亿元人民币,增长了七倍。
数据来源:起重机研究所
随着融创中国收入规模的增长,融创中国的负债也迅速增长。根据融创中国的财务报告,融创中国2015年的总债务为960.89亿元人民币。四年后的2019年,融创中国的总债务达到了8465.5亿元,总债务也增加了七倍,而债务比率从2015年的83.19%增加到88,2019年增加了12%。
数据来源:融创中国年度报告可以说,8000亿人民币的债务是融创中国头上的一把长剑,为防止这把剑掉下来,融创中国必须保持高周转状态,否则债务将不堪重负。具有创新精神的中国可能即将打破顺驰当时所面临的资本链。
截至2019年,作为对资产管理资金不断实施的新限制措施的一部分,融创中国选择在海外发行债券,并已发行总额近30亿美元的高级美元债券,有几次甚至表示这笔钱是从融创中国借来的。从融创中国的债务结构来看,融创中国截至2019年末的贷款总额为3222.7亿元,其中一年内到期的借款额为1357.3亿元,长期借款为1865.4亿元,现金为779亿元,现金支付的短期债务的倍数为0.57。偿还债务的短期压力相对较高。
如上所述,融创中国要接管长江集团的500亿元项目,还必须考虑自己的资金。
当然,以融创中国为生命的孙宏斌不能像融创一样看到它的衰落。这就是融创中国推出了革命性的新“减肥”计划的原因。
融创中国的“减肥”计划
融创中国的“大型减肥计划”于2019年启动。
2019年,孙宏斌开始向外界介绍“债务比率控制”的新方向。今年,融创中国在其三年关键计划中还增加了“债务控制和杠杆削减”。
融创中国开始对并购持谨慎态度,并试图出售其控股项目以保持现金流。
例如,融创中国于2020年4月以46.99亿元人民币转让了金科集团11%的股份。
但是,融创中国能否彻底扭转创始人的“骨肉”爱好-“竞赛”?
这是有争议的。
甚至在2020年上半年,融创中国的新土地储备将达到约1730万平方米,新产品价值约为2330亿元,比去年同期大幅下降约64%,这往往是保守的。
但是,在运行和就地运行之间仍然存在差距。
公开资料显示,融创中国截至2020年6月底的计息债务总额为3203.3亿元,负债率为86.65%,较2019年底下降1.46个百分点,净负债率较上年同期下降149%。23.3个百分点。但仍高于同行平均水平。
2020年8月20日,住房和农村发展部与中国人民银行在北京举行了一次关于主要房地产公司的座谈会,媒体报道称,此次讨论的重点将放在中国的资金监控和财务管理规则上。房地产公司,以“三红线”为准。
融创中国参加了此次研讨会。
在住房和城乡建设部和中国人民银行在北京举行的最重要的房地产研讨会上,明确提到了房地产公司的“三红线”:扣除预付款后的主动负债率偿还率大于70%,净债务率大于100%短期债务率小于1倍。
根据融创中国半年度报告,在这“三个红线”下,融创中国扣除预付款项后的资产负债率为62.14%,净负债率为149%,短期现金负债率为0.86。资产负债率和短期资产负债率两步发展,负债资产率几乎没有超过,为此,融创中国将2020年净负债率目标设定为120%,并表示到明年该值将低于100%。为了筹集资金并解决资金问题,曾一度鄙视其房地产公司以赚钱者身份上市的孙宏斌现在转身退回.2020年8月6日,融创中国宣布其融创服务已正式提交上市申请并开始计划在香港进行IPO。目前,证券交易所已确认融创中国可能会分裂。
可以看出,融创中国一直在“减肥”。
即使您设法减肥,融创中国未来的可持续发展也是一个问题。
在这种背景下,业内分析人士表示,如果严格执行这三个红线,将来房地产企业的融资规模将受到限制。这不仅会影响企业土地购置和融资策略,还将终结“高杠杆”的房地产公司扩张模式。房地产公司“高杠杆”扩张模式结束后,融创中国如何在房地产行业中发展?融创中国将成为没有大批量生产标签的融创中国吗?